08:19Giá thuê mua căn hộ xã hội được xác định ra làm sao?

11
Câu hỏi của bạn đọc CafeLand có nội dung:

Hiện tại tôi đang có dự định thuê mua căn hộ xã hội. Tôi được biết sau 5 năm thuê mua thì giá mua lại sẽ không bao giờ thay đổi giá so với thời điểm ký hợp đồng thuê mua.

Nhưng tôi đọc lại thông tin thì được biết sau 5 năm thuê mua, chủ đầu tư của dự án sẽ gửi lại hồ sơ lên Sở Kế hoạch đầu tư phê duyệt giá tại thời điểm mua lại, nghĩa là giá sẽ bị đẩy lên theo giá thị trường. Xin hỏi thông tin nào chính xác. Xin cảm ơn.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội tư vấn:

Theo quy định của Luật nhà ở 2014 thì giá thuê mua căn hộ xã hội được xác định như sau:

Điều 61. Xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở tập thể không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng

1. Đối với nhà ở tập thể được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở được xác định như sau:

a) Giá thuê nhà ở tập thể do chủ đầu tư của dự án xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này;

b) Giá thuê mua căn hộ xã hội được xác định theo quy định tại điểm a khoản này, trừ kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định tại khoản 1 Điều 108 của Luật này;

d) Chủ đầu tư của dự án xây dựng nhà ở tập thể có trách nhiệm xây dựng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tập thể tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước khi công bố.

Điều này được hướng dẫn bởi Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP như sau:

Điều 21. Giá bán, cho thuê, thuê mua căn hộ xã hội

2. Giá thuê mua căn hộ xã hội do chủ đầu tư của dự án dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá thuê mua căn hộ xã hội.

Bên thuê mua phải nộp lần đầu 20% giá trị nhà ở và nộp phần còn lại theo định kỳ do bên cho thuê mua và bên thuê mua thỏa thuận, tính từ thời điểm bàn giao nhà ở đó; thời hạn thuê mua căn hộ xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày bên cho thuê mua bàn giao nhà ở cho bên thuê mua.

4. UBND cấp tỉnh giao cơ quan chức năng trực thuộc thực hiện thẩm định giá bán, thuê mua, thuê nhà ở tập thể được đầu tư xây dựng theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước trên phạm vi địa phận.

Về việc tăng giá thuê mua, xác định vào Khoản 1 Điều 27 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về quyền và nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ xã hội quy định bên bán, bên cho thuê, cho thuê mua không được tăng giá bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ xã hội khi chưa được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Nghị định này:

Điều 27. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của bên bán, cho thuê, cho thuê mua và bên mua, thuê, thuê mua căn hộ xã hội

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua và bên mua, thuê, thuê mua căn hộ xã hội có trách nhiệm thực hiện các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Đối với bên bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ xã hội:

– Phải thực hiện nghiêm chỉnh các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ đã ký kết;

– Được quyền chấm dứt hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ xã hội theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký;

– Tổ chức thành lập Ban quản trị nhà ở tập thể và ban hành Quy chế quản lý nhà ở tập thể theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng đối với nhà ở tập thể là căn hộ chung cư;

– Đối với trường hợp cho thuê nhà ở tập thể, bên cho thuê được quyền thu hồi lại nhà ở cho thuê khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, nhưng phải thông báo cho bên thuê biết trước ít nhất một tháng và phải trả lại cho bên thuê tiền đặt cọc, tiền thuê nhà đã trả trước (nếu có) theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà;

– Thu các khoản phí dịch vụ liên quan đến quản lý, sử dụng nhà ở tập thể theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng đã ký và Quy chế quản lý nhà ở tập thể;

– Không được tăng giá bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ xã hội khi chưa được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Nghị định này;

– Phải chấp hành quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc xử lý các hành vi vi phạm và giải quyết các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến việc chọn mua bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ xã hội;

– Thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy, giá thuê mua chỉ được xác định một lần trước khi hai bên kí hợp đồng thuê mua, giá thuê mua không được tăng khi không có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền theo quy định nêu trên.